Un outil de flexibilité souvent sous-estimé
Lorsqu’on parle de financement hypothécaire, plusieurs personnes pensent automatiquement à un seul prêt, un seul taux et un seul paiement. Pourtant, certains produits hypothécaires offrent une flexibilité beaucoup plus grande, notamment grâce aux marges de crédit hypothécaire et aux tranches hypothécaires.
Bien utilisées, ces structures peuvent devenir de puissants outils de gestion financière — particulièrement pour les entrepreneurs et les investisseurs immobiliers.
Tous les prêteurs n’offrent pas des marges de crédit hypothécaires
Et parmi ceux qui en offrent, la configuration du produit varie énormément d’une institution à l’autre. Il n’existe donc pas une marge de crédit hypothécaire universelle, mais plutôt une multitude de structures possibles.
La structure la plus courante : prêt + marge de crédit
Dans plusieurs cas, le produit hypothécaire est composé de deux parties :
- Au moins une portion en prêt hypothécaire Terme de 1 à 10 ans Taux fixe ou variable
- Au moins une portion en marge de crédit hypothécaire Intérêts variables Paiement minimal généralement basé sur les intérêts
Dans la majorité des cas, à mesure que les prêts sont remboursés, la disponibilité de crédit augmente dans la marge, ce qui est en soi très intéressant.
Les tranches hypothécaires : encore plus de contrôle
Certaines institutions permettent d’aller beaucoup plus loin en offrant plusieurs tranches de prêt à l’intérieur d’un même produit hypothécaire.
Concrètement, cela peut ressembler à ceci :
- Tranche 1 : 100 000 $ en taux fixe sur 3 ans
- Tranche 2 : 125 000 $ en taux variable sur 5 ans
- Tranche 3 : une marge de crédit hypothécaire
Et selon le prêteur, il peut y avoir :
- une seule tranche de prêt et une marge
- plusieurs tranches de prêt et une seule marge
- plusieurs tranches de prêt et plusieurs marges
Chaque prêteur a ses propres règles, limites et configurations possibles.
Pourquoi cette flexibilité est-elle intéressante?
Pour un usage personnel
Du point de vue personnel, les tranches permettent de séparer différents projets dans un même produit hypothécaire :
- Une tranche pour l’achat de la résidence
- Une tranche pour un prêt auto
- Une tranche pour des rénovations
- Une tranche pour un autre projet personnel
Cette séparation rend le financement plus clair, plus structuré, et souvent plus facile à suivre dans le temps.
Pour les entrepreneurs et investisseurs immobiliers
C’est toutefois chez les entrepreneurs et les investisseurs que les tranches hypothécaires prennent toute leur valeur.
Pourquoi? Parce qu’elles permettent de séparer clairement :
- Les dettes à usage personnel 👉 intérêts non déductibles
- Les dettes à usage d’entreprise ou d’investissement 👉 intérêts potentiellement déductibles
Par exemple, il pourrait être possible d’avoir :
- Une tranche pour la maison personnelle
- Une tranche pour la voiture
- Une tranche pour l’achat d’équipement d’entreprise
- Une tranche pour une mise de fonds sur un immeuble locatif
- Une tranche pour des investissements non enregistrés
Chaque tranche ayant son propre solde, son propre taux et son propre usage.
Un énorme avantage pour la tenue de livres
Du point de vue comptable, cette structure facilite énormément :
- Le suivi des soldes par projet
- L’identification claire des intérêts payés
- L’attribution des intérêts au bon dossier comptable
- La justification en cas de vérification
Plutôt que de tenter de départager les intérêts d’un seul gros prêt, tout est déjà séparé à la source.
Un outil stratégique… quand il est bien utilisé
Pour les personnes qui :
- ont une entreprise
- investissent en immobilier
- font de l’investissement non enregistré
… ce type de produit peut ouvrir la porte à des stratégies intéressantes, notamment sur le plan fiscal.
⚠️ Évidemment, chaque situation est différente, et la structure doit être adaptée aux besoins réels, aux objectifs et au niveau de discipline financière.
En conclusion
Les marges de crédit hypothécaires avec tranches ne sont pas des produits grand public standardisés. Ce sont des outils de financement flexibles, puissants, mais qui doivent être bien compris et bien structurés.
Selon ta situation, il existe probablement un produit hypothécaire qui peut :
- te donner plus de contrôle
- simplifier ta gestion financière
- soutenir ta croissance personnelle ou entrepreneuriale
👉 Si tu veux en savoir plus ou si tu aimerais qu’on regarde ensemble ce qui serait le mieux dans ton cas, n’hésite pas à communiquer avec moi.